房地产会计要怎么做账？

在房地产行业中，会计做账是一项至关重要且具有一定复杂性的工作。它涉及到众多环节和大量资金的流转记录，对于企业的财务管理以及决策制定都有着深远影响。那么房地产会计究竟该如何做账呢？

了解房地产行业特点及会计核算要求

房地产项目通常周期较长，从土地获取、项目开发到房屋销售等阶段，可能历经数年。这就要求会计在做账时要遵循相应的会计准则和制度，准确核算各个阶段的成本、收入等。比如土地成本，要明确其取得方式（如竞拍、并购等），并按照规定进行入账。对于开发过程中的建筑安装成本，需详细记录各项工程支出，包括材料、人工等费用，确保成本核算的准确性。

主要账务处理流程

1.土地获取阶段：若通过竞拍取得土地，支付的土地出让金应计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目。相关的契税、印花税等税费也一并计入该成本科目。例如，某房地产企业竞拍一块土地，支付出让金5000万元，契税200万元，会计分录则为：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费5200万元；贷：银行存款5200万元。

2.项目开发阶段：发生的建筑安装工程支出，根据施工方提供的发票等凭证，借记“开发成本——建筑安装工程费”，贷记“银行存款”“应付账款”等。如支付给某建筑公司工程款1000万元，分录为：借：开发成本——建筑安装工程费1000万元；贷：银行存款1000万元。同时，对于项目开发过程中的借款利息，如果符合资本化条件的，应计入“开发成本——开发间接费用”科目。

3.房屋销售阶段：当房屋达到预售条件开始预售时，收到的预售款应先计入“预收账款”科目。待房屋交付确认收入时，再从“预收账款”结转至“主营业务收入”。例如，收到某客户预售款200万元，分录为：借：银行存款200万元；贷：预收账款200万元。房屋交付后，确认收入，假设该套房屋售价300万元（已收200万元预售款），还需补收100万元，分录为：借：预收账款200万元，银行存款100万元；贷：主营业务收入300万元。同时，要相应结转成本，将该套房屋对应的开发成本从“开发成本”科目结转至“主营业务成本”科目。

税务处理要点

房地产会计在做账过程中，税务处理是不可忽视的部分。要准确计算并申报缴纳各项税费，如增值税、土地增值税、企业所得税等。

增值税方面，根据销售方式和适用税率进行计算和申报。对于一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。而销售新开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照9%的税率计算销项税额，同时可抵扣相应的进项税额。

土地增值税是房地产行业特有的税种，其计算较为复杂，要先确定扣除项目金额，包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、与转让房地产有关的税金等，然后按照增值额与扣除项目金额的比率确定适用税率，进而计算应纳税额。

企业所得税则是根据企业的应纳税所得额来计算缴纳，应纳税所得额等于收入总额减去不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损。

房地产会计做账需要充分了解行业特点、熟悉账务处理流程以及把握好税务处理要点，这样才能准确、规范地完成相关账务工作，为房地产企业的健康发展提供有力的财务支持。